Spese condominiali: come e quando pagare le rate condominiali

Cosa sono le spese condominiali? Occorre partire dalla definizione di spese condominiali per comprendere al meglio come e quando pagare le rate condominiali.

Le spese condominiali sono tutti quegli oneri dovuti per gestire, mantenere, conservare ed usare le parti comuni del condominio. Queste vengono ripartite secondo le tabelle millesimali e i bilanci redatti dall’amministratore.

Cosa sono le parti comuni di un condominio?

Il Codice Civile, all’art. 1117, definisce le parti comuni come:

1. tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2. le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3. le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche».

Pertanto l’amministratore di condominio per poter gestire quanto indicato nel codice civile dovrà prima di tutto fare una distinzione tra spese ordinare e straordinarie e suddividere i costi tra i condòmini secondo quanto contenuto nelle tabelle millesimali.

Come si calcolano le spese condominiali

Per poter calcolare a quanto ammontano le spese condominiali occorre far riferimento ai criteri previsti dall'Art.1123 del Codice Civile:

• Il criterio dei millesimi: ripartizione proporzionale al valore della singola proprietà;
• Il criterio del diverso utilizzo: in proporzione all'uso che ciascuno può fare di cose destinate ai condòmini;
• Il criterio secondo l'utilizzo separato: sono a carico di un gruppo di condòmini le spese relative a scale, cortili, opere, impianti ecc se separati dall'intero fabbricato.

Vediamo nel dettaglio la ripartizione delle spese per millesimi.

Cosa sono le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono lo strumento a disposizione degli amministratori per ripartire correttamente le spese condominiali tra le unità immobiliari e per determinale le maggioranze assembleari durante le assemblee condominiali.

Queste sono necessarie affinché l’amministratore possa ricevere gli oneri relativi alle spese, di ordinaria e straordinaria amministrazione, suddivise proporzionalmente al valore della proprietà. Ogni unità immobiliare avrà un interesse proporzionale al suo valore rispetto alle parti comuni dell’edificio.

Le tabelle millesimali contengono tutte le unità immobiliari con i rispettivi proprietari e il valore dell’unità espresso in millesimi.

Queste vengono redatte da un tecnico sulla base delle superfici reali di ogni unità e riportate in relazione alla superficie totale del condominio. Concorrono alla formazione delle tabelle diversi coefficienti che il tecnico incaricato andrà ad inserire nel momento della redazione delle stesse.

Il bilancio condominiale

Il bilancio condominiale è un documento contabile dove viene riportato il rendiconto di gestione da parte dell'amministratore, la situazione patrimoniale con crediti e debiti e la situazione di cassa con entrate ed uscite.

Questo viene approvato o respinto dall'assemblea condominiale con le maggioranze previste dall'art. 1136 del Codice Civile. 

Il bilancio si divide in Preventivo e Consuntivo.

Bilancio Preventivo

Il bilancio preventivo di gestione annuale redatto dall’amministratore determina l’ammontare delle spese condominiali, che verranno a loro volta inserite nel piano di riparto, e le previste entrate necessarie per soddisfarlo. Il riparto preventivo sarà propedeutico alla generazione delle rate condominiali, con relativo piano di emissione e si basa sul consuntivo dell’esercizio precedente.

Ogni unità potrà così ricevere un bollettino o un avviso di pagamento con l’importo dovuto proporzionalmente e secondo il piano rateale stabilito (mensile, bimestrale, annuale ecc).
Il bilancio preventivo viene preliminarmente approvato dall’assemblea condominiale applicando le seguenti maggioranze:

• in prima convocazione, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all’assemblea e almeno 500 millesimi;
• in seconda convocazione, è sufficiente la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio.

E’ sulla base di questo bilancio che l’amministratore può riscuotere le spese condominiali dai singoli condòmini. Sarà con l’approvazione del bilancio consuntivo che verranno poi valutati eventuali conguagli sulle rate condominiali.

Bilancio Consuntivo

Il bilancio consuntivo rappresenta il resoconto effettivo della
gestione dei 12 mesi precedenti. Vengono qui rendicontate tutte le
entrate e le uscite, che potrebbero rispecchiare il preventivo o
discostarsi da questo. In quest’ultimo caso, i condòmini riceveranno un
conguaglio, in dare o avere, che verrà spalmato sulle rate del nuovo
esercizio o emesso in un’unica soluzione.

Ripartizione delle spese condominiali

L’Art. 1123 del Codice Civile disciplina inoltre la ripartizione delle spese condominiali in base all’uso e alla proprietà. Sulla base di questa differenziazione si possono attribuire le spese relative a:

Manutenzione ordinaria: si tratta di interventi ordinari e programmabili, senza carattere di urgenza e si basano sulle tabelle millesimali d’uso. Rientrano tra la manutenzione ordinaria le spese per:

• Manutenzione, pulizia ed illuminazione di scale, giardino, androne, portineria
• Riparazioni generiche di piccola entità
• Assicurazione del fabbricato
• Compenso dell'amministratore di condominio
• Spese per la gestione

Manutenzione straordinaria: si tratta di interventi non prevedibili e di entità maggiore (sostituzione cancelli, caldaia, rifacimento facciate ecc). Le spese sono normalmente ripartite secondo la tabella proprietà e la spesa deve essere approvata in assemblea.

Le spese deliberate dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini a prescindere dalla loro volontà di contribuire o meno.

Quando si devono pagare le rate condominiali?

Dopo aver approvato il bilancio preventivo e il piano rateale, con la frequenza di pagamento, l’amministratore potrà inviare le rate condominiali ai suoi condòmini.

Ogni rata ha la sua data di emissione e la sua scadenza e viene recapitata dall’amministratore attraverso un bollettino via posta, un avviso di pagamento o via email con la possibilità di pagare online sulla piattaforma Condexo.

Normalmente ogni condomino è tenuto a pagare la rata all’inizio di ogni mese.
I pagamenti vengono riscossi dall’amministratore attraverso il conto corrente intestato al condominio, in grado di garantire la tracciabilità dei movimenti in entrata e uscita. Anche nei casi in cui le spese vengano pagate in contanti, l’amministratore ha l’onere di versare la somma sul conto corrente condominiale.

Come si pagano le spese condominiali

Le modalità di pagamento delle rate condominiali non vengono stabilite da nessuna normativa in particolare. Pertanto il condomino è libero di scegliere come pagarle, a meno che non sussistano accordi condominiali.

Di seguito le modalità di pagamento più frequenti:

• Contanti: pagare la rata in contanti all’amministratore è possibile fino a un massimo di 2.000€, fino al 31 dicembre 2021, 1.000€ dal 1 gennaio 2022.
• Bollettino postale o Mav: alla ricezione del bollettino o del Mav è possibile recarsi fisicamente in un ufficio postale o sportello abilitato per effettuare il pagamento in contanti, rispettando il limite di legge, o con carta. In alternativa si può pagare online tramite la piattaforma CondexoPay e inviare la ricevuta immediata all’amministratore, che vedrà comunque il pagamento nei movimenti del conto condominiale.
• Assegno o bonifico: è possibile pagare anche con assegno o bonifico intestati al condominio.

Pagare le rate condominiali con Condexo

I condòmini Condexo hanno un’area dedicata sulla piattaforma in cloud dove visualizzare le proprie rate e pagarle con carta. Il pagamento è immediatamente elaborato e contabilizzato sul conto del condominio.

Pagare le rate condominiali online con CondexoPay

Su CondexoPay puoi pagare le rate condominiali sia tramite bollettino che Mav. Basta accedere alla sezione rate condominiali  e procedere al pagamento veloce inserendo i dati richiesti. Si possono pagare le rate condominiali online con carta di credito dei maggiori circuiti internazionali, compresa American Express, e rateizzate con Klarna.

Rate condominiali non pagate? cosa succede?

Cosa succede se non saldiamo la nostra rata condominiale entro la scadenza? E se non la paghiamo proprio? A questi quesiti risponde la legge.

In caso di ritardo nel saldo non sono previste indennità di mora, se non espressamente indicato nel regolamento condominiale approvato in assemblea.
Diversa la questione relativa ai mancati pagamenti. L’amministratore di condominio potrà agire legalmente contro un condomino moroso già alla scadenza della rata. In questo caso si vedrà recapitare un decreto ingiuntivo contenente sia la mora che le spese legali del procedimento giudiziario. Se questi non ha ancora saldato le proprie spese condominiali dopo 6 mesi dall’approvazione del consuntivo, oltre al decreto ingiuntivo, potrà vedersi sospendere l’accesso all’utilizzo dei servizi comuni.

Solitamente prima di arrivare all’azione legale, l’Amministratore si attiva sollecitando tramite comunicazione scritta i pagamenti. Se i solleciti non hanno riscontro, l’amministratore può agire per mezzo del decreto ingiuntivo.

Quanto tempo si ha per pagare le spese condominiali?

Le spese condominiali, come tutti i debiti verso creditori, sono soggette prescrizione. Se l'amministratore di condominio non si attiverà nei confronti del debitore, con diffide prima o decreti ingiuntivi, quest'ultimo potrà far valere la prescrizione del suo debito.

Per tutelare il condominio sarà sufficiente che l'amministratore metta in mora il debitore e invii solleciti di pagamento prima che si attivino i termini della prescrizione.

In ambito condominiale però occorre fare una distinzione tra spese ordinarie e spese straordinarie, le quali prevedono diverse tempistiche in termini di prescrizione delle spese dovute:

• Spese ordinarie: l'Art. 2948 del Codice Civile  disciplina che per le spese ordinarie, quelle a cadenza annuale, la prescrizione si attiva in 5 anni. La data di inizio del conteggio dei 5 anni è quella della delibera di approvazione del rendiconto e del riparto consuntivo;
• Spese straordinarie: sono disciplinate dall'Art. 2046 del Codice Civile e prevedono che la prescrizione si attivi in 10 anni. Questo articolo stabilisce la regola per tutti i tipi di debito, se non disposto diversamente dalla legge. 

Discorso a parte meritano le spese dell'inquilino, che sono riconducibili al locatore a titolo di rimborso spese. I debiti dell'inquilino si prescrivono in 2 anni.  

Si possono rateizzare le spese condominiali?

Può succedere che un condomino si trovi in difficoltà economiche e rappresenti all’amministratore l’esigenza di dover rateizzare ulteriormente le spese condominiali. In questo caso sarà l’assemblea condominiale a dover deliberare in merito.

Per poter modificare tutto ciò che riguarda le spese di interesse comune dovrà deliberare con maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore millesimale del condominio.

Ricevuta di pagamento delle spese condominiali

Su CondexoPay è possibile inviare la ricevuta di avvenuto pagamento della rata condominiale in automatico al proprio amministratore.

La funzionalità è stata pensata sia per supportare l'amministratore nella rendicontazione sia per permettere ai condòmini di trasmettere in maniera immediata il pagamento.

Come inviare la ricevuta di pagamento all'amministratore?

Quando ci troviamo all'interno del modulo di pagamento della rata, tutto quello che dobbiamo fare è inserire i dati riportati sull'avviso di pagamento o sul bollettino e aggiungere l'indirizzo email del nostro amministratore. Una volta che il sistema avrà accettato il pagamento, l'amministratore troverà la ricevuta nella sua casella di posta elettronica, mentre noi troveremo la stessa nella nostra email. Gli utenti registrati potranno visualizzare la stessa all'interno della propria area utente.

La ricevuta oltre ad essere digitale, può essere scaricata sul proprio telefono o PC e stampata, così da poter essere archiviata e mantenuta come prova del pagamento effettuato.